Sabtu, 17 Desember 2016

Apartment Building Investasi & Pembiayaan

Berikut dasar, sederhana, lugas, polos bahasa Inggris, dunia nyata, lowdown pada mendapatkan penawaran gedung apartemen Anda dibiayai.
Apa yang Anda butuhkan (SEBELUM Anda menyepakati harga pembelian dan memutuskan untuk menandatangani kontrak).


1) Sewa penyandang cacat
2) terakhir 2 - 3 tahun laporan operasi properti (P ​​& L)
Dapatkan 2 item ini sebelum Anda menginvestasikan banyak waktu dalam kesepakatan tersebut. Hitung total "mungkin" sewa vs sewa yang sebenarnya untuk menghitung tingkat kekosongan. (Biasanya 5% -10%).
Mengambil depresiasi, amortisasi dan beban bunga dari P & L dan menambahkan jumlah mereka kembali ke Net Operating Income untuk mendapatkan arus kas sebenarnya dari properti (ini adalah apa yang pemberi pinjaman akan dilakukan). Anda harus melihat faktor biaya suatu tempat antara 35% - 55% pada kebanyakan properti.
Jika Anda tidak bisa mendapatkan P & L sebelum Anda menandatangani kontrak, membuat kontingen pembelian pada menerima barang-barang ini dalam jangka waktu yang wajar tertentu dan bahwa kontrak adalah tergantung pada ulasan Anda dari keuangan dan mereka yang dianggap sebagai "diterima" untuk Anda. ANDA memutuskan definisi "diterima".
Jika Anda berpikir untuk membuat tawaran pada properti tanpa daftar sewa yang sebenarnya atau keuangan - melihat apakah Anda bisa mendapatkan "rata-rata" sewa per unit dan jumlah unit. Kurangi 5% untuk kekosongan dan 40% untuk biaya. Mendasarkan penentuan awal Anda dari nilai properti dan financability pada angka-angka. Masih membuat tawaran yang sebenarnya bergantung pada tinjauan dan persetujuan dari keuangan dan bergantung pada pembiayaan persetujuan jika mungkin.
Sewa pasar vs Rent Aktual
Banyak manajer properti yang berpengalaman dan investor membuat kesalahan dengan terlalu bersemangat tentang properti di mana sewa adalah cara di bawah pasar. Pikiran itu adalah - "Jika saya mengelola properti ini, saya TAHU saya bisa membawa aktual sewa sampai ke tingkat pasar dalam x jumlah waktu". Jadi Anda mendasarkan proyeksi Anda di pasar sewa, bukan sewa yang sebenarnya. Kesalahan besar!! Pertama-tama, jika sewa yang sebenarnya jauh di bawah pasar sewa - biasanya ada alasan - bahkan jika itu tidak jelas pada pandangan pertama. Kedua, dan yang paling penting, NO pemberi pinjaman akan mendasarkan pembiayaan pada "pasar" sewa ketika ada catatan pendapatan "sebenarnya" untuk sebuah properti. Sejak pemberi pinjaman yang selalu akan melihat sewa yang sebenarnya di underwriting pinjaman gedung apartemen potensial - Anda mungkin juga melakukannya juga.
pembiayaan MAKSIMAL tentang sifat multi-keluarga
Ini biasanya akan pinjaman 80% untuk nilai (pembelian atau pembiayaan kembali) - dengan asumsi peminjam (s) memiliki kredit yang baik (biasanya minimal 660 kredit pertengahan skor untuk 80%) dan properti memiliki utang rasio cakupan layanan tidak lebih rendah dari 1,15 (termasuk setiap penjual mungkin diadakan 2). Terlepas dari pendapatan, sebagian besar pemberi pinjaman tidak akan menyetujui lebih dari 90% CLTV (dikombinasikan loan to value termasuk hipotek 1 baru dan 2 kemungkinan penjual diadakan). Jadi bahkan di bawah situasi yang terbaik, tanpa terbaik mutlak kredit dan cadangan kas besar dan pembiayaan sangat kreatif - Anda harus 10% KAS turun untuk membeli sebagian bangunan apartemen + menutup biaya + umumnya minimal 6 bulan cadangan untuk menutupi PITI pembayaran. Dan ini adalah asumsi Anda memiliki properti dengan 93% + hunian dan arus kas diverifikasi selama 2-3 tahun terakhir. properti kosong (atau properti dengan tingkat kekosongan yang tinggi atau di bawah sewa pasar), konversi hotel / motel dan konstruksi baru akan biasanya membutuhkan lebih banyak uang di depan dan lebih besar cadangan karena jenis situasi dianggap RISIKO TINGGI untuk pemberi pinjaman.
pembiayaan komersial bermuara PENGHASILAN. Penghasilan dari PROPERTY untuk tepatnya. Pendapatan lebih diverifikasi ada, dan semakin lama sejarah pendapatan yang ada, semakin mudah untuk membiayai. Dan semakin besar persentase dari harga pembelian atau nilai dinilai Anda dapat membiayai. Itu sebabnya konstruksi baru atau "konversi" umumnya memerlukan lebih banyak uang dari peminjam. Karena mereka memiliki NO LABA LANCAR untuk memverifikasi. Dan bahkan yang terbaik dan paling berpengalaman peminjam harus mensubsidi pendapatan properti baik di luar tanggal konstruksi selesai.
Jika peminjam TIDAK berpengalaman dalam manajemen properti, ia akan perlu untuk mengamankan layanan dari sebuah perusahaan manajemen properti yang berpengalaman untuk mendapatkan disetujui untuk pinjaman. Biaya manajemen 5% biasanya ditambahkan ke biaya oleh departemen underwriting pemberi pinjaman untuk menghitung biaya manajemen diproyeksikan, BAHKAN JIKA ANDA BERENCANA UNTUK MENGELOLA PROPERTI DIRI. Jadi Anda mungkin juga mencari biaya yang dalam juga. Jangan berpikir Anda akan dapat mendapatkan kesepakatan dilakukan dengan pro-forma proyeksi arus kas yang tidak faktor dalam biaya ini.
Beberapa hal dasar lain yang Anda mungkin perlu di sepanjang jalan untuk mendapatkan "pra-persetujuan" untuk pembiayaan ...
&banteng; Anda harus memberikan foto-foto properti. Foto akan perlu untuk memasukkan foto interior kamar mandi yang khas dan dapur, tidak hanya eksterior properti.
&banteng; Personal Financial Statement untuk semua mitra dalam proyek
&banteng; kontrak penjualan atau letter of intent
&banteng; rencana dan spesifikasi konstruksi (jika konstruksi apapun yang terlibat)
&banteng; kontrak konstruksi (jika ada)
&banteng; Tahun ke keuangan tanggal properti
&banteng; Analisis sewa pasar
&banteng; Salinan sewa aktual
&banteng; proyeksi pro-forma (yang memperhitungkan estimasi pembiayaan NEW Anda)
Untuk apa pun kecuali sebuah kompleks yang ada apartemen, dengan rata-rata atau lebih baik sewa dan tingkat kekosongan, yang memiliki 2-3 tahun rekor pendapatan diverifikasi - berharap pembiayaan menjadi sulit. 70% -75% maksimum. Inilah sebabnya mengapa proyek konversi atau konstruksi baru yang lebih sulit untuk membiayai. Anda harus kredit yang lebih baik, lebih banyak uang, lebih banyak pengalaman dan rencana bisnis dan pinjaman paket terlihat lebih baik untuk mendapatkan penawaran tersebut dilakukan.
Kami berharap ini gambaran singkat dari apartemen dan pembiayaan multi-keluarga telah membantu. Tujuan kami adalah untuk membantu Anda menentukan sendiri, bila memungkinkan, jika kesepakatan masuk akal, sebelum berinvestasi terlalu banyak waktu Anda di dalamnya.
Seperti biasa, kami tersedia untuk membantu Anda dengan cara apapun yang kami bisa dalam menilai peluang dan mengamankan pendanaan di daerah ini. Jangan ragu untuk menghubungi Tony di (863) 298-8900 atau untuk membahas ihwal APAPUN potensi kesepakatan baru.

Tidak ada komentar:

Posting Komentar